4.4. Технико-экономическое обоснование (проект) строительства
            
ТЭО (проект) строительства — далее ТЭО, является основным проектным документом на
строительство объектов. На основании утвержденного в установленном порядке ТЭО
подготавливается тендерная документация и проводятся торги подряда, заключается договор
(контракт) подряда, открывается финансирование строительства и разрабатывается рабочая
документация.

В ТЭО определяются основные решения — технологические, объемно-планировочные,
конструктивные, природоохранные; достоверно оценивается экологическая, санитарно-
эпидемиологическая и эксплуатационная безопасность проекта, а также его экономическая
эффективность и социальные последствия.

В качестве возможных источников финансирования капитальных вложений в объекты могут
рассматриваться:
» ассигнования из государственных бюджетов РФ, республик в составе РФ, местных бюджетов и
соответствующие внебюджетные фонды;
» собственные финансовые ресурсы и внутрихозяйственные резервы инвестора;
» заемные и привлеченные финансовые средства заказчиков;
» денежные средства, централизуемые объединениями (союзами) предприятий;
» иностранные инвестиции.

ТЭО состоит из следующих разделов:
» общая пояснительная записка;
» генеральный план и транспорт;
» технологические решения;
» управление производством, предприятием и организация условий и охраны труда рабочих и
служащих;
» архитектурно-строительные решения;
» инженерное оборудование, сети и системы;
» организация строительства;
» охрана окружающей среды;
» инженерно-технические мероприятия гражданской обороны. Мероприятия по предупреждению
чрезвычайных ситуаций;
        

» сметная документация;
» эффективность инвестиций.

ТЭО (проект) строительства является обязательным документом в случае, если финансирование
капитальных вложений в основные фонды соответствующих предприятий осуществляется полностью
или на долевых началах из государственного бюджета Российской Федерации и ее внебюджетных
фондов, централизованных фондов министерств и ведомств, а также собственных финансовых
ресурсов государственных предприятий.

Решение о необходимости разработки ТЭО для обоснования целесообразности инвестиций за счет
других источников финансирования принимается самостоятельно инвестором (заказчиком).
Разработка ТЭО осуществляется юридическими и физическими лицами (проектировщиками),
получившими в установленном порядке лицензию на выполнение соответствующих видов проектных
работ, и на основании договора (контракта) с заказчиком.
Для выбора лучшего предложения со стороны проектировщиков заказчик проводит конкурс (торги)
на разработку ТЭО.

Основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие
взаимоотношения между заказчиком и проектировщиком, является договор (контракт) подряда на
выполнение ТЭО.
Стоимость разработки ТЭО определяется договором между заказчиком (инвестором) и проектной
организацией.
Если в результате выполненного в ТЭО инвестиций анализа выявлена нецелесообразность
инвестирования средств в строительство намечаемого объекта, стоимость разработки ТЭО
списывается на убытки заказчика в установленном порядке.

При разработке ТЭО необходимо:
» предусматривать для сложных и крупных объектов альтернативные варианты достижения цели,
поставленной заказчиком (инвестором), в том числе различные варианты (источники)
финансирования инвестиций;
» учитывать налоговую, амортизационную и кредитную политику, проводимую государством и
местными органами власти, требования законодательства и нормативных актов Российской
Федерации, регулирующих инвестиционную деятельность, условия пользования землей и другими
природными ресурсами;
» обеспечивать защиту интересов инвестора, с одной стороны, и общенациональных интересов
(интересов региона)— с другой;
» установить расчетный период, в пределах которого должны выполняться экономические расчеты.
Как правило, расчетный период включает период строительства, освоения проектной мощности и
эксплуатации предприятия до первой его реконструкции или окончания срока окупаемости
капитальных вложений; - расчеты и анализ основных экономических и финансовых показателей
осуществлять в специально разработанных унифицированных таблицах по действующей
методике.
    
В процессе разработки ТЭО в обязательном порядке должна Осуществляться оценка воздействия
деятельности предприятия (объекта) на окружающую среду (ОВОС). ОВОС проводится с целью
предотвращения деградации окружающей среды, обеспечения сбалансированной хозяйственной
деятельности, выработки мер, снижающих уровень экологической опасности намечаемой
деятельности, выработки согласованных мер по предотвращению или компенсации негативных
последствий в социально-экономической сфере района размещения предприятия (объекта). При этом
объем и глубина проработки вопросов в процессе проведения ОВОС зависят от специфики
воздействия будущего предприятия на окружающую среду и экологических ограничений территории,
на которой его предполагается разместить.
   

   Порядок разработки, согласования и утверждения ТЭО инвестиций
Заказчик (инвестор), исходя из своих целей и анализа ситуации, с учетом решений, принятых в
программах и схемах размещения производительных сил, подготавливает Декларацию о намерениях,
примерное содержание которой приведено в п.4.4. Декларация направляется в местный орган
государственного самоуправления, обладающий правом изъятия и предоставления земельных
участков.

После получения положительного решения от органа местного самоуправления по поводу
Ходатайства (Декларации) о намерениях и рассмотрения условий размещения площадки (трассы) для
строительства объекта Заказчик (инвестор) принимает решение о разработке ТЭО.
Для подготовки исходной информации и материалов, составления задания на разработку ТЭО,
организации и проведения конкурса (тендера) на их разработку, заказчиком привлекаются па
договорных условиях инжиниринговая, консалтинговая, маркетинговая фирмы или создается
тендерный комитет.

Состав исходной информации определяется в зависимости от вида и масштабов планируемой
деятельности объекта, количества и видов используемых ресурсов, вовлекаемых в хозяйственный
оборот, особенностей экологической ситуации и др.
Согласование намеченных решений по строительству объекта и условий предварительного
согласования земельного участка производится заказчиком или, по его поручению, проектировщиком
с учетом полученной информации согласно порядку, приведенному в схеме организации
предварительного согласования размещения земельного участка строительства.
Затраты, связанные с проведением согласований, подготовкой и передачей документации по
предварительному согласованию и отводу земельного участка, оплачиваются инвестором из
собственных средств, в порядке и размере, которые определены органами местного самоуправления.
Проекты, независимо от источников финансирования, форм собственности и принадлежности,
подлежат государственной экспертизе в соответствии с Порядком, установленным в Российской
Федерации.
    

Утверждение проектов на строительство объектов, в зависимости от источников финансирования,
производится:
» за счет государственных капитальных вложений, финансируемых из республиканского бюджета
РФ — в порядке, установленном Минстроем России совместно с заинтересованными
министерствами и ведомствами;
» за счет капитальных вложений, финансируемых из соответствующих бюджетов республик в
составе РФ, краев, областей, автономных образований, Москвы и Санкт-Петербурга —
соответствующими органами государственного управления или в установленном ими порядке;
» за счет собственных финансовых ресурсов, заемных и привлеченных средств инвесторов (включая
иностранных инвесторов)— непосредственно заказчиками (инвесторами).
В результате разработки ТЭО определяются технико-экономические и финансовые показатели,
состав которых приведен ниже.

Основные технико-экономические и финансовые показатели, включенные в
распорядительный документ об утверждении (одобрении) ТЭО инвестиций
1. Мощность предприятия (годовой выпуск продукции, в соотв. ед. пропускная способность) в
натуральном выражении (по видам продукции);
2. Стоимость товарной продукции (млн. руб.);
3. Общая численность работающих, в том числе рабочих (чел.);
4. Количество (прирост) рабочих мест, ед.;
5. Общая стоимость строительства (млн. руб.), в том числе:
—объектов производственного назначения (млн. руб.);
—объектов жилищно-гражданского назначения (млн. руб.);
—прочих объектов.
6. Стоимость основных производственных фондов (млн. руб.);
7.Продолжительность строительства (лет);
8.Удельные капитальные вложения (руб./ед.);
9. Себестоимость основных видов продукции (руб./ед.);
10.Балансовая прибыль (млн./руб.);
11.Чистая прибыль (доход) (млн./руб.);
12.Срок окупаемости капитальных вложений (лет);
13.Внутренняя норма рентабельности (норма прибыли), %.
Для объектов жилищно-гражданского строительства ТЭО состоит из следующих разделов:
» общая пояснительная записка;
» архитектурно-строительные решения;
» технологические решения;
» решения по инженерному оборудованию;
» охрана окружающей среды;
» инженерно-технические мероприятия гражданской обороны. Мероприятия по предупреждению
чрезвычайных ситуаций;
» сметная документация;
» эффективность инвестиций.

        

    
Выбор площадки

Принятию инвестиционного решения предшествует выбор площадки (земельного участка) для
проекта. От этого выбора в значительной степени зависит успех всего проекта, поэтому данная
процедура традиционно состоит из ряда этапов:
» формирование критериев, которым площадка должна соответствовать;
» формирование альтернативных вариантов;
» сравнение вариантов возможных площадок на предмет соответствия выбранным критериям;
» проведение инженерно-геологических изысканий на лучших из альтернативных вариантов;
» дополнительное изучение вариантов, признанных лучшими, на предмет соответствия
совокупности критериев
» окончательный выбор месторасположения площадки.

Для этой цели специалистами разрабатываются специальные карты рейтинга строительных участков.
Основные факторы рейтинга участков: - инженерно-геологическая приемлемость;
» возможность получить разрешительные документы; - политическая характеристика региона;
» кадры (наличие, уровень заработной платы, законы по труду);
» налоги (имущественные, на инвестиции, на предпринимательство);
» окружающая среда (законодательство, отношение общественности, качество воды);
» климатические условия (количество осадков, затраты на отопление, влажность);
» инфраструктура (безопасность, дороги, местные ресурсы);
» транспорт (стоимость, наличие подвижного состава).


Земельный участок

После утверждения ТЭО и принятия инвестиционного решения заказчик обращается в орган
местного самоуправления, обладающий правом изъятия и предоставления земельных участков, с
ходатайством об изъятии предварительно согласованного земельного участка и предоставлении его
для строительства объекта.

Подготовку материалов по изъятию и предоставлению земельных участков осуществляют районные
(городские) комитеты по земельной реформе и земельным ресурсам.
Орган местного самоуправления рассматривает указанные материалы и принимает решение об
изъятии (выкупе) земельного участка. Копия решения о предоставлении земельного участка выдается
заказчику.
На этом заканчивается начальная (предынвестиционная) фаза проекта. Ее результат:
» объемы работ по проекту;
» смета и бюджет проекта;
» площадка (земельный участок);
» график проекта, в т. ч. график поставок ресурсов;
» нормы и стандарты;
» задание на проектирование.